Покупать или продавать недвижимость на Кипре?

Ситуация с недвижимостью на Кипре меняется каждый год. Так в начале 90-х она была очень дешевой и за 10 лет цена выросла в 2-3 раза. Но в 2011 году наступил пик, затем стагнация и с 2013 года резкое падение как спроса на недвижимость на Кипре, так и цен.

Как государство Кипр регулирует рынок недвижимости?

Если ответить быстро и точно - никак.

Руководство Кипра либо не замечает перегретость рынка, либо как мартышка: не знает какого советника слушать - то ли Германию, то ли Россию, то ли США.

После навязанного Германией краха второго по величине банка – Laiki bank и катастрофы всей финансовой системы Кипра, рынок недвижимости самоуничтожился. Мыльный пузырь, который наполнялся, надувался российскими и британскими деньгами, резко начал сдуваться. И если 2014 год прошел в ступоре - никто не мог понять что же дальше будет, то после принятия навязанного Тройкой закона, позволяющего забирать последнее и единственное жилое помещение для погашения долгов, в 2015 году будет громкий хлопок. Рынок аренды рухнул в 2-3 раза, ипотечные кредиты ни банки, ни кооперативные организации не выдают, англичане с рынка уходят, китайцы приостановили все вопросы с приобретением недвижимости, русские тоже в панике из-за санкций Евросоюза и негативного отношения к русским.

Что в этой ситуации делает государство? Правильно – повышает налоги на недвижимость для того, чтобы получить помощь Евросоюза. Владельцы недвижимости на Кипре обязаны будут выплачивать налог от 0,6% (для недвижимости стоимостью до 12,5 тысяч Евро в ценах 1980 года) до 1,9% (для недвижимости дороже 3 миллионов Евро) в ГОД. То есть за 20 лет дом в финансовом плане разрушится до основания. И покупатели недвижимости должны СРАЗУ платить налог на недвижимость, а не при получении титула (свидетельства о собственности на недвижимость), оформление которого занимает от 1 года до 10 лет.

Раньше налог на приобретенную недвижимость оплачивался лишь после получения титула. Теперь же покупателю недвижимости придется сначала заплатить налог, а потом ждать право собственности. А если застройщик недвижимости допустил нарушения при строительстве, оформлении документации, земля под домом в залоге у банка – титул можно вообще не получить. И государство в этом плане всегда будет на стороне застройщика.

Также ежегодный налог теперь будет не в ценах 1980 года, а С ТЕКУЩЕЙ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ недвижимости, которая будет обновляться ежегодно, усилятся полномочия налоговых органов по сбору задолженностей.

Но зато теперь контракты купли-продажи недвижимости подлежат обязательной регистрации, ежеквартально публикуется отчет о выдаче титулов и разрешений на строительство.

Кроме того планируется запустить электронный доступ к реестру титулов, договоров купли-продажи, залоговой недвижимости.

Но страдают не только инстранные покупатели, но и сами киприоты: любой должник может столкнуться с вынужденной продажей заложенной недвижимости для реализации на частных аукционах по правилам, аналогичным правилам изъятия недвижимости в случае банкротства и судебные процессы, связанные с объектами недвижимости, ускорятся до 3 месяцев.

Как киприоты относятся к рынку недвижимости?

Киприоты в основном получили недвижимость по наследству или купили сравнительно давно и погасили кредиты. Пока они до сих пор не верят, что за недвижимость надо будет платить какие-то налоги.

А есть те, которые были возмущены заоблачными ценами на недвижимость и невозможностью приобрести жильё. Теперь же они ждут, когда "инопланетяне" (так называют иностранцев по документам Alien book) покинут землю обетованную и киприоты купят задешево свою мечту - крышу над головой. В основном киприотов беспокоит падение цен на аренду недвижимости. Дома, балконы, окна домов и апартаментов в крупных городах Кипра – Лимассоле, Ая-Напе, Ларнаке, Пафосе, Никосии, оклены объявлениями «SALE OR RENT». Снять офис компании можно за 150-200 евро, а сотрудники могут найти хорошее жилье поблизости за 250-350 евро. Но работы нет, после циничного грабежа банков 2013 года, бизнес перебрался в Литву, Латвию, Гонконг, Люксембург.

Но «Ипотечные киприоты», хоть и расстроены, но надеются, что для них будут сделаны исключения и государство в беде не бросит.

Как реагируют на измение риэлторы и девелоперы

Вторыми постадавшими от изменений на рынке недвижимости Кипра после покупателей являются застройщики. Огромное количество объектов недвижимости заморожено или находится под залогом у банков. Все недострои являются проблемой покупателей - если доплатят до заоблачных предкризисных цен ещё процентов 30-50, то достроят, а если нет - теряйте всё. Либо сами ищите лохов-покупателей, которые купят недострой. Ну и новых проектов мизерное количество. Кредитов нет, покупателей нет.

Но риэлторы пока остаются довольны. Хотя штаты сотрудников существенно уменьшены, комиссионные теперь они получают не 2-3 %%, а 10-15, а на некоторых объектах и 20%. Поэтому в любой ситуации посредники своего не потеряют.

Если они управляют недвижимостью или сдают в аренду, то деньги от аренды могут и не переводить собственникам, объясняя это тяжелым финансовым кризисом на Кипре.

Как относятся россияне к недвижимости Кипра?

Если коротко и понятно - они в шоке.

Те, кто воровал и отмывал деньги здесь - удивлены - как можно меня такого хитрого обмануть: деньги в банках забрали, налоги заставляют платить, цены на недвижимость обвалили. И нами крутыми прикрываются - плакаты «Братья, мы с вами» висят на хайвее, но это реклама уже закрывшегося банка FBME.

Сейчас клиенты из СССР есть двух типов – дачники и бизнесмены. Дачники – покупали недвижимость для себя и периодически или постоянно живут на Кипре.

Бизнесмены – приобретали недвижимость, работая в собственных компаниях или представительствах.

Офисный планктон, который работал в фирмах и компаниях на Кипре потихоньку разъезжаются с острова. Вместо арендованных квартир сотрудники покупали апартаменты или небольшие домики в ипотеку, приобретая «на перспективу», а теперь стараются от них избавиться.

Они то в наибольшем шоке, потому что работа или бизнес на Кипре закончился, купить никто не хочет, так и остается мертвым грузом недвижимость на Кипре.

Владельцы шикарных вилл с вертолетными площадками, с домиками для охраны и прислуги, помещениями для собачки размером с дом, являются ни дачниками, ни бизнесменами. Это депутаты, бывшие милиционеры или ФСБ-шники, которые трудом заработали капитал и им что кризис, что налоги, что цены - укус комарика задницы слона.

А что же с Кипром будет?

Обвал цен на недвижимость, глубокая рецессия, падение доверия населения к правительству Кипра, рост безработицы, выход из ЕС и/или еврозоны, возвращение к кипрскому фунту, переход к аграрному государству, развитие сельского хозяйства, апельсины-мандарины и замена мерседесов обратно на осликов.

Комментарии:

Вопрос: Имею квартиру в комплексе. 98 процентов владельцев - англичане, в комитете - англичане. Сменилась управляющая компания, и теперь оплата ее услуг осуществляется в виде предоплаты за 6 месяцев, так как у компании нет своих средств, чтобы получать оплату от клиентов по факту. Счетов за фактически понесенные расходы ни компания, ни комитет не предоставляют. Стоимость оплаты на 2014-2015 год увеличил на 13 процентов, заложив в бюджет ставку НДС 20% и резервный фонд в размере 10%. Полной версии одобренного и подписанного контракта на обслуживание комплекса ни Компания, ни Комитет не предоставляют. На мои просьбы показать корректный правильно подписанный договор, счета за фактические расходы получила отказ. Председатель комитета ответила, что счета можете посмотреть лично у нее, когда будете на Кипре. Я отказалась вносить предоплату, объяснив непрозрачностью документов, и согласилась оплачивать по факту. Никаких ответных шагов со стороны Компании пока не последовало. Насколько правомерны действия Председателя комитета и Компании? И могу ли я оспаривать их расчеты-бюджеты и настаивать на корректных документах и платить по факту.

Ответ: Конечно Вы имеете право посмотреть куда конкретно расходуются общие деньги, а также увидеть окончательный вариант договора. Вы можете подать в суд для истребования документов. Кроме того Вы можете не платить до тех пор, пока Ваши требования не будут выполнены. Но со стороны комитета могут также обратиться в суд. И так как Вы - гражданка России, то суд будет на стороне европейцев. Сейчас из-за санкций стараются вытеснить россиян как с Евросоюза вообще, так и с Кипра в частности. Поэтому при возможности продайте недвижимость. Так как можете остаться без недвижимости: в суд - за неоплату. Могут в принудительном порядке обратить взыскание на выши доходы, либо продать недвижимость. Но только с 01/01/2015 когда вступит новый закон, позволяющий продавать недвижимость должников, даже если эта недвижимость единаственное и последнее место проживания.