Новости недвижимости Кипра 2011 год

12/08/2011
«Городская амнистия» – руководство пользователя
Покупатели недвижимости на Кипре, намеревающиеся получить титул собственности согласно пакету законов «городской амнистии», могут сделать это, заполнив и послав в Министерство внутренних дел Заявление о намерениях.
Сейчас появилось много компаний, которые готовы за «скромную» плату взять на себя все хлопоты по составлению документов (см. ВК №826). Стоимость подобных услуг колеблется от 700 до 4000 евро и зависит исключительно от аппетитов посредника. При этом никаких гарантий получения вами вожделенного документа нет. Стоит ли обогащать консультантов, если вы и сами способны справиться с этой задачей? Ниже мы приводим последовательность действий, порядок и правила заполнения необходимых документов.
Первым делом определитесь со своей ситуацией. Все ли документы присутствуют?
1. Было ли получено разрешение на строительство? (Planning Permission)
2. Было ли выдано разрешение на производство работ? (Building Permit)
3. Есть ли акт приемки объекта? (Certificate of Final Approval)
Если вы покупали недвижимость у застройщика, то он должен предоставить вам всю необходимую информацию и документы. В случае отказа обращайтесь в местный офис Департамента городского планирования.
Если ваш дом строил подрядчик, необходимые бумаги должны быть у вашего архитектора, который осуществлял инженерно-технологический и авторский надзор.
После того как вы выясните все с документами и строительными нарушениями, вам следует при помощи сертифицированного архитектора/инженера заполнить и отправить в МВД Заявление о намерениях.

Если не было получено разрешение на строительство (Planning Permission).
В этом случае вам надо заполнить форму Заявление о намерениях согласно «Закону о планировании городских и сельских населенных мест» (Statement of Intent under the Town and Country Planning Law).

Если не было получено разрешение на производство работ (Building Permit) или нет акта приемки объекта (Certificate of Final Approval).
В этом случае вам надо заполнить форму Заявление о намерениях согласно «Закону о строительных нормах для улиц и зданий» (Statement of Intent under the Streets and Buildings Regulations Law).
Бланки этих заявлений вы можете скачать на сайте ВК в электронной версии этой статьи.

ФОРМЫ ЗАЯВЛЕНИЙ
Страницы 1 и 2 приведенных форм – это перевод страниц 3 и 4 на английский язык. Имейте в виду, что заполнять надо вариант на греческом языке, поскольку английский текст приведен просто для удобства иностранцев. На странице 5 должно быть сделанное под присягой в суде заявление вашего инженера/архитектора, подтверждающее изложенные в Заявлении факты. Подобные заявления имеет право делать только сертифицированный Кипрской научно-технической палатой (ETEK) профессионал. Если вы обратитесь туда, тот вам смогут порекомендовать соответствующего специалиста.
Заявление о намерениях должно быть послано в Министерство внутренних дел до 7 октября 2011 года, а полный текст ходатайства на получение титула нужно отослать в компетентные строительные органы не позднее 7 апреля 2014 года.

23/08/2011
Кипр поднял налог на недвижимость
В середине августа правительство Кипра обнародовало пакет мер по укреплению экономики. Среди прочих мер по укреплению экономики Кипра, пакет предусматривает изменения, касающиеся уплаты налога на недвижимость, сообщает "Загранхаус.ru".
Владельцы недвижимости на Кипре теперь будут обязаны платить налог на недвижимость стоимостью от 120 тысяч евро (прежде налогом облагалась недвижимость стоимостью от 170 тысяч евро), сообщается на портале propertyshowrooms.
А владельцы недвижимости, стоимость которой меньше 120 тысяч евро освобождаются от уплаты налогов.
Для исчисления налога на недвижимость предусмотрена скользящая шкала:
- владельцы недвижимости на Кипре стоимостью от 120 001 до 170 000 ерво будут платить налог в размере 0,4% от ее стоимости в год;
- владельцы недвижимости стоимостью от 170 000 до 300 000 евро будут платить 0,5%;
- от 300 000 до 500 000 евро - 0,6%;
- от 500 000 до 800 001 евро - 0,7%;
- владельцы недвижимости стоимостью 800 001 евро и более будут платить налог в размере 0,8% от стоимости недвижимости.
Правительство ожидает, что эти изменения в порядке исчисления налога на недвижимость увеличат данную статью доходов в бюджет до 24,2 млн евро.
В прошлом месяце представители Ассоциации застройщиков Кипра направили обращение к президенту Димитрису Христофиасу с призывом не повышать налоги на недвижимость, поскольку это приведет к дальнейшему ухудшению делового климата и росту безработицы на Кипре, усугублению и без того сложной обстановки в индустрии недвижимости острова.
Являясь одним из основных столпов экономики, рынок недвижимости Кипра сильно пострадал в результате мирового экономического кризиса, и теперь нуждается в поддержке со стороны правительства.
Другие страны недавно также пересмотрели свои системы налогообложения, чтобы помочь восстановить свои проблемные отрасли недвижимости.
Так, например, в Ирландии правительство снизило гербовый сбор до 1% на первые 1 000 000 евро и до 2% - на сумму свыше миллиона. Правительство Голландии объявило о намерении сократить свой налог на перевод недвижимости (он уплачивается единовременно продавцом в момент продажи недвижимости) с 6% до 2% от стоимости недвижимости для того, чтобы повысить ее позиции на рынке жилья. В Испании, которая также испытывает экономические трудности на рынке недвижимости, ставка НДС для новых домов снижена до 7%.

17/06/2011
Цены распродажи
Цены на дома и квартиры в Пафосе упали на 25% за последние 18 месяцев. Регион переживает не лучшие времена, и эксперты называют состояние его рынка недвижимости «распродажей по сниженным ценам».
Специалисты обвиняют во всем глобальный финансовый кризис, неразбериху с титулами и местные банки, которые ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов. Доля правды в их словах есть, но не вся. Недвижимость, как и любой товар, продается только по цене, равной ее потребительской стоимости. Когда мы слышим жалобы агентов, что вилла стоила 450 000 евро, а теперь ее и за 300 000 евро не продать, то это означает только одно – в глазах покупателя она и таких денег не стоит. Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости перед кризисом был перегрет до чрезвычайности, так к чему вспоминать то, что было?
Пафосские специалисты по недвижимости ожидают чудес от российских покупателей, но чудес на свете не бывает. Да, регион имеет много положительных качеств и привлекает внимание покупателей из России, но повторимся еще раз – потребитель согласен платить за товар только те деньги, которые этот товар действительно стоит. До тех пор, пока в Пафосе не будет налажена инфраструктура для покупателей из России (русскоговорящие детские сады, школы, врачи), он останется всего лишь красивым местом, куда можно приехать на несколько дней, но не жить.
Камень преткновения в том, что обычно инфраструктура такого рода, как детские сады, школы и врачи, появляется при наличии спроса, то есть русские должны сначала поселиться в Пафосе, а потом там откроется все необходимое.

Титулы дают, но задорого
С начала года произошло заметное увеличение количества выданных титулов собственности по всему Кипру.
Хотя положения «городской амнистии» еще не применяются, но офисы Департамента земельных угодий оформляют все больше и больше документов на собственность. Почему это происходит – непонятно, но это по-настоящему хорошая новость для покупателей, многие из которых дожидаются вожделенного титула уже по нескольку лет. Это также хорошо и для государства, поскольку каждое оформление приносит в его копилку в среднем по 8 000 евро. Однако в каждой бочке меда есть ложка дегтя.
Во многих случаях счастливых покупателей попросили заплатить чрезмерно большую пошлину за привилегию считаться законными собственниками их домов. Согласно закону, Департамент земельных угодий исчисляет размер пошлины за передачу в собственность недвижимого имущества, исходя из рыночной стоимости объекта на день продажи, и обычно в расчет принимается та цена, которая указана в договоре купли-продажи (ее еще называют декларированная цена). Обычно, но не всегда. Офисы Департамента сравнивают цену из контракта покупателя с ценами похожих объектов, которые были проданы в это же время в том же районе. Такая цена называется в Департаменте акцептованной и служит ему базой для расчета пошлины. Увы, но Департамент регистрации земельных угодий не обязан отчитываться перед покупателем, откуда берется эта самая акцептованная цена, которая всегда выше декларированной. Разница даже посчитана – 7,5%.
Что делать, если такое происходит с вами? Первое – оспорьте решение прямо в офисе. Если не помогло, закажите оценку у независимого оценщика и обратитесь в Верховный суд не позднее 40 дней после решения Департамента регистрации земельных угодий.
И в любом случае полезно самому посчитать размер пошлины прямо на их сайте, по ссылке http://www.moi.gov.cy/moi/dls/dls.nsf/dmltransfer_en?OpenForm

10/06/2011
Лимассол впереди
Сектор недвижимости остается самым слабым звеном в экономике острова. Цены продолжают падать, и нет никаких признаков улучшения.
Статистика свидетельствует, что количество сделок сокращается уже десять месяцев подряд, ставя под угрозу и без того хрупкий процесс оздоровления кипрской экономики. В мае продажи упали на 13% по сравнению с этим же периодом 2010 года, в апреле на 20%, в марте на 21%. Всего падение продаж в этом году составило 16%. Самые большие проблемы с продажами летних домов испытывают Ларнака, Пафос и Фамагуста. В Никосии спрос на недвижимость упал на 15%.
Единственный луч в темном царстве – Лимассол. Наличие в регионе привлекательных проектов и присутствие российских покупателей помогает удерживать продажи на уровне прошлого года. По словам эксперта по недвижимости Полиса Курусидиса, россияне проявляют еще больший интерес к недвижимости этого региона. Директор по развитию компании Aristo Developers Ирос Мильтиаду также подтвердил возросший интерес россиян к региону Лимассола и выразил надежду, что это поможет компенсировать потери от падения продаж на внутреннем рынке.

22/04/2011
Последний шаг «городской амнистии»
Парламент одобрил еще один закон из пакета «городской амнистии», который формирует правовую базу для выхода из «титульного кризиса». Последний, пятый, закон об обязательной регистрации контракта на продажу был отклонен большинством голосов.
Согласно закону «О продажах недвижимой собственности», контракт на покупку имеет преимущественное право над любыми закладными продавца недвижимости. Теперь, если у вас есть контракт на руках и есть какие-либо долги по недвижимости, то можно выплачивать их банку напрямую. К сожалению, так и остался без ответа самый важный вопрос – как получить титулы тем покупателям, которые полностью расплатились с продавцом, но не могут их получить, поскольку эта недвижимость заложена!
Также была одобрена поправка к закону, которая разрешает строительство на своей части земельного участка, находящегося в совместном владении. До этого на любые действия требовалось письменное разрешение всех совладельцев.
Что любопытно, второй закон, которым Правительство намеревалось сделать регистрацию всех контрактов в Департаменте регистрации земельных ресурсов обязательной, отклонен большинством голосов. Непонятно? Только на первый взгляд.
Парламентарии – тоже люди и тоже покупают недвижимость. По словам застройщиков, покупатели сами не хотят регистрировать контракты. Причины называются разные. Самая безобидная – покупатели не могут определиться, на чье имя оформлять собственность, а самая главная – нежелание платить пошлины. От себя хочу сказать, что так называемый «титульный кризис» – это «заслуга» не только «погрязших в долгах» или недобросовестных строителей. Ведь можно прекрасно обойтись и без этой бумаги. Жить в своем доме или квартире, сдавать их в аренду и даже продавать – не платя при этом ни пошлин, ни сборов, которые, заметим, довольно существенны.
Все это происходит с молчаливого одобрения застройщиков, поскольку в случае продажи такой собственности оформляется не собственно продажа недвижимости, а переуступка прав по контракту. За подобное юридическое действо застройщик берет свои законные проценты. Всем хорошо, все в выигрыше – кроме государства, разумеется. Не зря пакет законов, призванный, наконец, разрешить эту проблему, назвали амнистией. Людям дают возможность выйти из этого тупика с наименьшими для себя потерями.
Дело в том, что незарегистрированный контракт – это, по большому счету, просто бумага, которая имеет сомнительную юридическую силу. Сэкономив часть, можно потерять гораздо больше. Ситуация похожа на проблему «черных» зарплат. Вы экономите на подоходном налоге, но при этом не можете доказать свой доход при получении кредита, пособия… То есть, по сути, теряете больше. Да и с титулами надо быть осторожнее, даже если у вас на руках зарегистрированный контракт. Все-таки право владения не совсем эквивалентно праву полной собственности.

18/04/2011
На Кипре рекордное падение продаж недвижимости
По итогам 2010 года жилье на острове Кипр подешевело в среднем на 9,3%. Более значительное падение цен произошло только в двух странах: Ирландии (10,8%) и Литве (10,1%), пишет Prian.ru.
За год стоимость квартир на Кипре снизилась на 11,2%, свидетельствуют данные консалтинговой компании Knight Frank. При этом в регионах, традиционно популярных у зарубежных покупателей недвижимости, наблюдалось самое большое падение цен: Фамагуста (-23,2%), Ларнака (-14,4%), Пафос (-10,2%).
В портовом городе Лимассоле квартиры подешевели на 6,6%, а в столице Кипра Никосии - на 2,4%, передает Cyprus Property Magazine.
Цены на дома и коттеджи снизились в среднем на 7,4%. В Ларнаке дома подешевели на 13,2%, в Лимассоле - на 10%, Пафосе - на 7,2%, Фамагусте - на 5,2%. Стоимость коттеджей в столице Кипра была относительно стабильной - за год они потеряли лишь 2,3% своей стоимости.
На Кипре на протяжении последних девяти месяцев также снижается и количество сделок с недвижимостью. В марте было зафиксировано рекордное падение продаж. За месяц на острове продали всего 625 объектов, что было на 21% меньше показателей прошлого года.

15/04/2011
Русские спасут Кипр?
Агентства недвижимости и продавцы суеверно держат кулаки, чтобы не сглазить свою удачу. По словам Криса Хаджикириаку, директора по продажам компании BuySell, 60% всех покупок в этом году сделано россиянами.
Это очень приятная новость для местного рынка недвижимости, сильно пострадавшего в кризис. У британских покупателей, когда-то толпами приезжавших на остров, сейчас денег нет. По некоторым оценкам, продажи в секторе упали на 80% за последнюю пару лет, но российские вливания, похоже, могут спасти ситуацию.
«Хоть мы и не ждем таких продаж, как в пиковые времена, но "русский импульс" весьма ощутим. Если бы не россияне, то нас ожидали бы еще более трудные времена», – сказал Хаджикириаку. Российская экономика чувствует себя намного лучше остальных, и у русских есть деньги на покупку. Причем это не спекулянты, а покупатели недвижимости для себя.
Львиная доля продаж пришлась на Лимассол (75%). За ним идет Пафос, где за последний год продажи удвоились именно благодаря наплыву туристов из России, которые рассматривают возможность приобретения местной недвижимости.
Судя по всему, на ситуацию оказали большое влияние меры, принятые для облегчения получения россиянами визы и покупки ими недвижимости.

08/04/2011
Ограничения для граждан ЕС
6 апреля Еврокомиссия попросила Кипр уважать европейские законы, которые дают право покупателем из стран ЕС, а также Исландии, Норвегии и Лихтенштейна без ограничений покупать второй дом на Кипре.
В соответствии с «Соглашением о вступлении» 2003 года, остров сохранял за собой право ограничивать покупку недвижимости гражданами Евросоюза в течение пяти лет с 2004 года. Срок действия этого условия истек 1 мая 2009 года, однако Кипр по-прежнему продолжает ограничивать права европейских покупателей. Еврокомиссия дала острову два месяца на приведение правил приобретения жилья в соответствие нормам европейского права, после чего дело будет передано в Европейский суд.

01/04/2011
Недвижимость: амнистировали, но не всех
Городская амнистия, которая так долго и достаточно бурно обсуждалась, наконец, частично принята.
24 марта Парламент единодушно одобрил поправки к закону, именуемые «городской амнистией», предложенные Министерством внутренних дел. Они касаются владения, регистрации и оценки недвижимости. Депутаты надеялись принять весь пакет, который состоит из пяти поправок, но две из них еще находятся на обсуждении в парламентском Комитете по юридическим вопросам. Некоторые партии в последний момент пытались провести еще несколько изменений. Их обсудили, но отвергли.
Цель настоящей амнистии – дать возможность покупателям недвижимости, которая не имеет титулов из-за строительных нарушений, стать законными собственниками. Напомним, что на сегодня примерно 130 000 объектов недвижимости не имеют титулов. Казна при этом ежегодно недосчитывается 150 000 евро из-за непоступления соответствующих платежей.
Отныне собственники могут получить сертификат качества строения и титул альтернативными путями. Правда, амнистия коснулась только «незначительных» строительных нарушений, таких, как крыша на балконе или несанкционированный гараж. Поправки не касаются случаев, когда затронуты интересы третьих лиц, государства или когда нарушения значительны, например коэффициент застройки превышен более чем на 30%. У тех, кто подпадает под действие амнистии, есть шесть месяцев для обращения в Департамент городского планирования. Что делать остальным – непонятно.
Грубо говоря, принятые поправки позволяют выкупить право на титул тем, у кого есть небольшие строительные нарушения. Выкупаться они будут у специальных комиссий, состоящих из трех человек. Предусмотрены и специальные скидки для того, чтобы народ быстрее пошел оформляться: 20%, если придете в первый год после вступления закона в силу, и 10% – если во второй. «Легализация» предусмотрена только для жилых строений и летних загородных домов (вилл), а также для гостиничных комплексов и коммерческих строений, площадь которых не превышает 1000 кв. м.
Определены штрафы за манипуляции с информацией и документами, необходимыми для получения титула. Если суд признает, что имело место нарушение проекта застройки, ответственные лица должны будут заплатить до 3400 евро, и по 340 евро за каждый последующий день до исправления ситуации.
Многие сомневаются в большом притоке желающих купить титул, поскольку эта недешевая операция во время кризиса может пагубно отразиться на бюджетах домохозяйств. Однако самая большая проблема – «подмоченная» международная репутация Кипра – осталась нерешенной. Ирония ситуации заключается в том, что 100 000 иностранцев, которые купили недвижимость и не имеют на нее титул, так без него и останутся, поскольку та амнистия, которая принята, никак не касается проблем застройщика с выплатами по закладной.

25/03/2011
Нарушителей планируют жестоко покарать
Законы, известные как «городская амнистия», будут рассмотрены на ближайшей сессии Парламента. Среди прочего, предусматривается введение больших штрафов за задержку, бездействие и сообщение заведомо ложной информации, которые повлекут неполучение титула собственности.
В настоящее время около 130 000 титулов находится в стадии рассмотрения, и Правительство, по информации газеты Cyprus Mail, ожидает, что доходы в казну, в виде пошлин за передачу прав собственности, могут составить до 150 000 евро ежегодно, при условии, что все эти титулы будут получены вовремя. Однако не все так просто. Как уже неоднократно писал и ВК, и другие кипрские СМИ, очень и очень многие покупатели не могут получить вожделенный титул, поскольку застройщик не погасил свои обязательства перед банком, нарушил строительные нормы или каким-либо образом изменил объект (перестроил и т.д.).
Согласно поправке, предложенной Министерством внутренних дел, если титул не может быть оформлен по вышеперечисленным причинам, за которые не несет ответственности заявитель, Департамент городского планирования может наложить на виновную сторону штраф до 17 000 евро. Если нарушения продолжаются, может добавиться пеня – до 170 евро в день. Это применяется в случаях, когда сам титул законодательно возможен, но есть препятствия со стороны третьих лиц. Более того, любое лицо, в судебном порядке признанное виновным в проектных нарушениях при строительстве, может быть подвержено штрафу в размере 3400 евро и пене 340 евро за каждый день просрочки в устранении нарушений.
Законопроект также предполагает, что лицо, признанное виновным в препятствовании деятельности властей, вмешательстве в эту деятельность или стремлении оказать какое-либо влияние на них, а также в преднамеренном отказе предоставить документацию, предоставлении ее не в полном объеме или даче заведомо ложной информации, может быть приговорено к тюремному заключению на срок до четырех месяцев и/или штрафу. Кроме этого, любое лицо, проводящее застройку или каким-либо образом связанное с ней, и не соответствующее положениям закона, может быть приговорено к тюремному заключению на срок до шести месяцев и/или штрафу.
Согласно предлагаемому законодательству, изменения (нарушения), сделанные владельцами после покупки, такие, как застекление балконов или строительство гаражей, могут быть легализованы за соответствующую плату, в случае, если они не ущемляют интересы третьих лиц и не затрагивают госсобственность.
В случаях, когда допустимая степень застройки была превышена, титул может быть получен, но величина пошлины должна покрывать всю дополнительную ценность, полученную в результате этого превышения. Эти «регуляризационные пошлины» пока еще не определены и будут добавлены после выхода закона. Для стимулирования их оплаты будут предоставлены льготы – 20% снижения для тех, кто обратился в первый год и 10% – для тех, кто во второй.
Штрафы будут налагаться специальными комиссиями из трех человек, назначенными министром внутренних дел в каждый район. Комиссия разберет каждый случай, одобренный Департаментами регистрации земельных угодий и городского планирования, и вынесет окончательное решение.
Что касается получения разрешений на строительство, то покупатели смогут пригласить своего эксперта для оценки стоимости проекта.
Напомним, что на Кипре для начала процесса получения титула собственности необходимо получить сертификат качества строения, который выдается независимыми инспекторами и свидетельствует о том, что здание построено без нарушений, все нормы соблюдены и покупатель получил то, за что заплатил.

25/02/2011
Кипрский рынок недвижимости открыли для иностранцев
16 февраля Европейская комиссия закончила разбирательство по делу о нарушении Кипром законов ЕС. Теперь (наконец-то!) на местном рынке недвижимости могут работать не только киприоты, но и граждане других европейских стран.
Ситуация и в самом деле была довольно странная. Кипр гордится своим членством в Евросоюзе и всячески продвигает его как преимущество для иностранных инвесторов. Однако доступ к работе на местном рынке покупки, продажи и аренды жилья был закрыт для любого иностранца, в том числе и для граждан ЕС. Такой вот, воздвигнутый по всем правилам давно минувшей индустриальной эпохи, протекционистский барьер. Даже крупнейшие международные игроки, такие, как Savilis, вынуждены были работать на Кипре не напрямую, а через своих кипрских агентов.
Понятно, почему их не хотели пускать – боялись. Не совсем только ясно, чего. То ли того, что европейцы в момент «задавят» своей оперативностью и профессионализмом местных агентов, которые не всегда могут похвалиться тем же, то ли просто не хотели делиться куском сладкого пирога, а то, что до кризиса пирог был ну очень сладким, помнят все. Еврокомиссия положила этому конец. Посмотрим теперь, как изменятся кипрские агентства по недвижимости и что нам принесет свежая европейская струя.

18/02/2011
Кому нужна неразбериха с титулами
Департамент регистрации земельных угодий выпустил 15 000 титулов собственности в период с июня 2009 по ноябрь 2010 года, но только 4200 были переданы на имя покупателя.
Причин такой несуразицы может быть несколько.
* Новый титул находится под залогом или другим обременением, от которых застройщик еще не избавился.
* Застройщик не заплатил всех налогов.
* Покупатель не заплатил всю сумму полностью или недоступен, например, уехал за границу сразу после покупки.
* Покупатель перепродал или намеревается перепродать собственность.
В последнем случае вступает в действие так называемое Соглашение об отмене. Практика, прямо скажем, не всегда законная. По этому соглашению, которое подписывают застройщик и первый покупатель, оригинальный контракт на покупку аннулируется и сразу подписывается новый, со вторым покупателем.
При такой практике в выигрыше остаются и первый покупатель, и застройщик. Последний получает неплохие деньги (отступные за отмену контракта), а покупатель не платит пошлины за регистрацию недвижимости, поскольку титул уже будет оформляться на нового собственника.
Хорошо всем, кроме государственной казны, которая не получает пошлин, а во многих случаях и налога, на прирост капитала. Причем казна проигрывает в любом случае. К тому времени, когда титул все же будет передан, пройдет немало времени, а все пошлины и налоги рассчитываются на момент подписания контракта на продажу и не учитывают всех последующих прибылей от сделок с этой недвижимостью.
В настоящий момент власти много делают для того, чтобы наконец покончить с неразберихой в вопросе титулов, но, похоже, это нужно далеко не всем. Поскольку недобросовестные практики процветают, государство намерено принять соответствующие меры.
Действительный член Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости Андреас Д. Симеу предлагает следующее: признать соглашения об отмене незаконными, установить временной лимит на регистрацию собственности после получение титула и штрафовать застройщиков, которые по каким-либо причинам задерживают регистрацию собственности. В конце концов, в долгосрочной перспективе регистрация одинаково важна и выгодна всем сторонам, ведь только она дает покупателю/собственнику все положенные ему по закону права.

В ТЕМУ: Настало время комиссара по недвижимости
Он сможет активизировать работу над законами о собственности. Кипру действительно необходим такой институт. Непрекращающаяся волна публикаций в прессе, связанная с многочисленными скандалами и судебными процессами банков против несостоятельных ипотечных должников, уже вызывает беспокойство.
Предполагается, что будущий комиссар, обладая исполнительной властью, сможет навести порядок в секторе. Это должен быть действительно достойный, знающий и умеющий человек. И при этом обладающий огромной работоспособностью, поскольку ряд проблем, который встанет перед ним, достаточно велик.

11/02/2011
Спрос продолжает снижаться
В январе 2011 года продажи недвижимости достигли очередного минимального значения за последние два года. Спрос упал во всех прибрежных городах, в Никосии остался примерно на уровне конца прошлого года.
Оценщики полагают, что низкий спрос станет причиной дальнейшего падения цен. Застройщики убеждены в необходимости государственной поддержки, без которой ситуация не изменится.
По данным Департамента регистрации земельных угодий на 4 февраля, в январе 2011 года было продано на 9% меньше объектов недвижимости, чем за год до этого (522 против 570). Два последних месяца 2010 года ознаменовались падением продаж на 6% и 9%.
Больше всего продажи сократились в Ларнаке (-21%), Лимассоле (-12%) и Пафосе (-11%). В Никосии, где сосредоточено большинство продаваемых объектов, продажи выросли на 3%. Эксперты ожидают, что в ближайшие несколько месяцев ситуация останется неизменной.
При этом в 2010 году спрос на кипрскую недвижимость со стороны иностранцев увеличился, однако он все еще ниже уровня пикового 2007 года. Всего за прошлый год иностранцам было продано 2030 объектов, что на 15% больше показателя 2009 года. Однако продажи 2007 года остаются недосягаемыми: тогда приезжие купили почти 11 300 домов и квартир. Больше всего иностранцев привлекает Никосия (+46%). В Лимассоле спрос вырос на 12%.

Министр внутренних дел Неоклис Силикиотис в очередной раз поднял вопрос о ситуации на рынке недвижимости.
Он призвал все заинтересованные стороны как в частном, так и в государственном секторах, сделать все возможное для решения проблемы с выдачей титулов. Впрочем, ничего нового в словах министра нет:

«Мы пытаемся, после многочисленных споров в Парламенте и задержек, скорректировать законы о планировании и застройке. С принятием новых законов на всех нас – соответствующие учреждения по застройке и планированию, местные власти, застройщиков, инженеров и покупателей – ляжет груз ответственности за подготовку и подачу документов, необходимых для передачи титулов. Я призываю всех воспользоваться случаем и действовать осторожно, гибко и честно, чтобы восстановить доброе имя нашего рынка недвижимости». Ключевое слово здесь, конечно, «действовать».

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ
Как известно, главным подводным камнем являются так называемые «скрытые закладные», взятые застройщиками под проданную впоследствии недвижимость. Из-за этих закладных покупатели, которые зачастую выплатили полную стоимость недвижимости, не могут стать полноправными владельцами своей собственности. Более того, они даже могут лишиться этой собственности, если застройщик разорится и не сможет выплатить закладную или если банк откажет в праве выкупа из-за просрочек в платежах.
К сожалению, новое законодательство, о котором говорит министр, именно этот аспект ситуации с титулами практически не учитывает, сосредоточиваясь в основном на безопасности будущих покупок. Конечно, парламентарии пытаются перераспределить «сферы влияния» в триаде банк-застройщик-покупатель (см. ВК №801, статья «Титулы: новые правила игры»). В частности, контракт о продаже получил приоритет над закладной, а покупатель – хоть какую-то защиту. Однако эффективность этой меры на практике зависит от очень многих факторов. В первую очередь от того, насколько готовы пойти навстречу банки.

РОССИЯ КАК ГАРАНТ
Издание «Газета.ру» пишет о том, что от полного упадка кипрский рынок недвижимости спасли именно русские. «Если в 2007 году около 70–75% покупателей недвижимости на Кипре были из Западной Европы, прежде всего Великобритании, а остальные 25–30% из России и СНГ, то уже начиная с 2008 года доля клиентов из бывшего СССР выросла до 80%», – отмечает обозреватель «Газеты.ру» Ольга Танас.
Покупатели из России в основном делятся на три категории: те, кто хочет приобрести недвижимость не дороже 100–150 тыс. евро, те, кто ограничивает бюджет 500–700 тыс. евро, и те, кто готов заплатить свыше 2 млн евро. Именно за счет последней категории и вырос рынок кипрской недвижимости.
Очевидно, что в сделках такого уровня вопрос титула решен по умолчанию. Однако как быть всем тем, кто не претендует на покупку дома за несколько миллионов? Речь о поправках к законодательству идет с начала кризиса, но «воз и ныне там». Проблема с титулами актуальна для тысяч покупателей недвижимости и практически уже стала именем нарицательным. Она самым негативным образом повлияла на репутацию Кипра как надежного объекта для инвестиций и ухудшила и без того неблагоприятную обстановку в продажах в последние годы. В конце концов рано или поздно спрос на элитную недвижимость на Кипре упадет, и местным властям снова придется иметь дело с придирчивым средним классом, который за свои кровные 200 тыс. требует – как ни странно – цивилизованного к себе отношения. Будет ли к тому моменту готово обещанное европейское законодательство? Или принцип «сига-сига» не искоренить даже полным и окончательным развалом сектора недвижимости?

Совместное владение
Парламентский Комитет по правовым вопросам изучает законопроект, который изменит некоторые принципы совместного владения землей. Теперь такие собственники смогут застраивать свою часть по своему усмотрению, без согласия другого владельца.
До сих пор, если участок находился в совместном владении, требовалось предоставить письменное подтверждение того, что остальные совладельцы не против застройки части участка. В противном случае Департамент городского планирования не выдавал разрешения на строительство.
Новый закон был предложен председателем Комитета Ионасом Николау и уже получил одобрение Департаментов городского планирования и регистрации земельных угодий.

04/02/2011
Количество выданных разрешений на строительство сократилось
28 января статистическая служба Кипра опубликовала данные, из которых следует, что строительный сектор острова ожидают новые потрясения.
Количество выданных разрешений – важнейший индикатор состояния строительного сектора. Оно и понятно: сколько получено разрешений, столько и будет построено, во всяком случае, теоретически. В ноябре 2010 года было выдано 773 разрешения. Из них на жилую недвижимость – 512, на коммерческую – 103, остальное на строительство дорог, инженерные проекты и на разбивку земельных участков.
Если смотреть только на жилую недвижимость, то видно, что всего за период январь-ноябрь 2010 года было выдано 13 396 разрешений, а это, увы, на 11,1% меньше, чем в 2009 году. Общая картина может и не совсем плоха – общее количество разрешений, выданных в 2010 году, сократилось только на 1,4%, но их стоимость упала на 5,4%, а площадь застройки – на 6%.
Вышесказанное иллюстрируют данные о продажах цемента. Они достигли рекордно низкого показателя за последние семь лет. Как заявил председатель Кипрской ассоциации производителей бетона Неоклис Кирияку, по их предположениям в 2011 году конъюнктура будет продолжать ухудшаться. Все это говорит о том, что рынок летних домов продолжает сокращаться и есть опасения, что строительный сектор ожидает новая волна увольнений.

Титулы: новые правила игры
Парламентский Комитет по правовым вопросам предложил поправки к законопроекту, призванные обеспечить гарантированное получение потребителями банковского кредита.
Парламентарии намерены помочь покупателю и предоставить ему возможность передавать свои права, определяющиеся договором купли-продажи, в банк в качестве обеспечения кредита. Как сказал председатель комиссии Ионас Николау, эта статья защищает интересы покупателей и заемщиков.
Теперь после уплаты всей суммы контракта, покупатель сможет потребовать от застройщика передачи права собственности на свое имя, а если тот не согласен, то и без его согласия – через судебное постановление. Одновременно с этим контракт на покупку имеет приоритет над закладными застройщика, а сама собственность может быть передана покупателем в заклад банку, который предоставил ему ссуду на покупку недвижимости.
Позаботились в Комитете и об интересах кредитора. Если покупатель не расплачивается по своим обязательствам с застройщиком, банк имеет право заплатить его долги и перевести право собственности на имя покупателя вместе с закладной, или на себя, с выплатой покупателю тех сумм, что покупатель уже заплатил застройщику. Другими словами забрать залог в свою пользу, то есть лишить покупателя собственности.
Комитет надеется получить одобрение законопроекта к 14 апреля. Впрочем, неясными остаются несколько аспектов. Если недвижимость покупалась на кредитные деньги, то у банка уже есть обеспечение и зачем покупателю передавать в залог еще что-то? И самое главное. Каким образом парламентарии намерены заставить банки принимать в залог недвижимость? И что банки потом с этой недвижимостью делать будут? Неужели депутаты думают, что все забыли, с чего начался глобальный финансовый кризис?

21/01/2011
Конец войны за титулы
Депутаты Парламента обсудили поправки к закону, которые дают право покупателю недвижимости получить титул на владение недвижимостью независимо от того, заложена ли она была в банке до покупки или нет.
Около 100 тыс. объектов недвижимости на Кипре не имеют титула собственности. Почти треть из них – 30 тыс., были куплены иностранцами, по большей части британцами. Как известно, многие купили собственность, которая оказалась заложенной, и, когда застройщик не мог расплатиться по своим обязательствам, оказались на милости банков-кредиторов.
Парламентский Комитет по правовым вопросам смог найти золотую середину между интересами покупателей, застройщиков и кредиторов. Председатель комитета Ионас Николау, разъяснил ключевые отличия новых поправок.
Теперь договор покупки будет иметь приоритет над любыми закладными. Покупатель сам сможет подсчитать, какую долю в общей закладной составляет стоимость приобретаемой им части. После чего он может выплачивать стоимость своей недвижимости напрямую кредитору. Эти деньги будут зачисляться в счет выплаты долга застройщика по закладной. Как только такой платеж, частично погашающий обязательства заемщика, будет сделан, контракт на покупку получит приоритет над закладной. Это, в свою очередь, означает, что суд сможет оформить недвижимость на имя покупателя, несмотря на то, что закладная еще не погашена. Иными словами, если вы купили квартиру стоимостью 100 тыс. евро в доме, который заложен под кредит в 1 млн евро, то вы можете выплатить свои 100 тыс. напрямую банку и, таким образом, иметь право на получение титула.
В положениях нового закона четко прописано, кто из сторон и в каких случаях имеет приоритет, определено понятие «обременение». Закон защищает покупателя от недобросовестной практики, но он же подразумевает, что контракт на покупку обязательно должен быть зарегистрирован в Департаменте регистрации земельных угодий. Это необходимо сделать сразу после заключения сделки, то есть подписания документа. В отношении контрактов, которые уже подписаны, но еще не посланы в Департамент, планируется предоставить льготный период в шесть месяцев после выхода закона, в течение которых все необходимые формальности должны быть выполнены. Регистрируя контракт должным образом, покупатель заодно и страхует себя на случай неисполнения застройщиком своих обязательств по строительству и передаче клиентам их собственности. Так, покупатель, выплативший определенную сумму продавцу (застройщику), сможет претендовать на возврат этой суммы раньше других кредиторов, если застройщик не сможет закончить строительство или передать отдельный титул на часть проекта.
Как известно, Комитет уже не первый месяц (и даже год) пытается выработать поправки к существующему законодательству о недвижимом имуществе. На рассмотрении чиновников находится пять законов (названных кипрской прессой «городской амнистией»), работа пока ведется над двумя. По словам Николау, законы не связаны друг с другом и смогут приниматься по одному по мере их подготовки, а не все вместе.
Ранее ожидалось, что новые законы будут приняты в середине января, однако в конце 2010 года стало известно, что ряд парламентариев не согласен с некоторыми пунктами нового законодательства, а значит, обсуждение продолжается.

14/01/2011
Подведены итоги по продажам
По последним данным Департамента регистрации земельных угодий, в 2010 году было заключено 8170 контрактов на продажу недвижимости. В 2009 году их число достигло 8598.
Лучшим месяцем оказался июнь (864 контракта), худшим – август (554). Наибольший рост был зарегистрирован в Никосии (13,5% за год). В Лимассоле было продано недвижимости на 9,7% больше, чем в 2009 году, в Пафосе – на 2,8%. В Ларнаке и Фамагусте продажи сократились (на 5,4% и 3,7% соответственно).
После хорошего начала года, продажи недвижимости сокращались шесть месяцев подряд, с июля по декабрь. Многие полагают, что этот тренд продолжится и перспективы рынка на этот год не слишком хорошие. По мнению Лакиса Тофаридиса, президента Кипрской ассоциации застройщиков, «проблема останется, если Правительство не предпримет шагов, необходимых для восстановления строительного сектора».

Ситуация на рынке недвижимости
Согласно опубликованному недавно исследованию RICS (Королевского института дипломированных оценщиков), на Кипре в последние месяцы продолжилось падение цен на различные виды недвижимости.
Прежде всего, зафиксировано снижение цен на жилье – как дома, так и квартиры, на 0,9% и 2,1% соответственно, при этом самое значительное отмечено в Ларнаке. Там цены на дома снизились на 2,1%, а на квартиры – на 5,1%.
Коммерческая недвижимость подешевела во всех городах острова. Так, средняя цена торговых площадей снизились на 2,9%, а офисных – на 2,3%. Исключения составляют складские помещения, цены на которые не изменились во всех городах и регионах Кипра.
Средняя цена за аренду квартир на всем Кипре выросла на 0,1%, в то время как арендная плата за дома, магазины и офисы упала на 1,8%, 1,7%, 0,6% соответственно. Падение арендных ставок на все виды собственности является признаком снижения расходов граждан, что, вероятно, связано с продолжающимися экономическими трудностями, недостатком ликвидности и ростом безработицы.
По словам Андреаса Христофоридиса, управляющего директора никосийской компании Christophorides and Associates Ltd., дальнейшее увеличение продаж в первой половине 2011 года маловероятно. Рынок может оживиться во второй половине года, но это только прогнозы.
Кириакос Талатинис, вице-президент Кипрской ассоциации оценщиков и консультантов по недвижимости, считает, что в 2011 году цены на кипрскую недвижимость должны стабилизироваться. Центробанк отмечает значительный рост в секторе ипотечного кредитования за последние несколько месяце, а значит, спрос на недвижимость начал расти, и цены могут перестать падать.
Продажи недвижимости на Кипре выросли на 5% в 2010 году, после обвала на 44% в 2009, сообщает Департамент регистрации земельных угодий. Согласно данным их веб-сайта, в прошлом году было зарегистрировано 8598 сделок. За последние два года продажи недвижимости на Кипре сократились на 75%.