Недвижимость Кипра. Как получить титул собственника?

Юридическая чистота недвижимости

Мы считаем нужным прояснить такой часто используемый в наши дни термин, как "юридическая чистота недвижимости". В начале это выражение появилось в среде риэлторов, а затем "пошло в народ", и часто клиенты требуют проверить и доказать "юридическую чистоту", но сами недостаточно ясно понимают значение термина.

Строго говоря, юридическая чистота заключается в том, что данный объект недвижимости не может быть истребован у потенциального владельца никаким лицом, ни на каком законном основании. Степень юридической чистоты можно путем всесторонней проверки документации по данному объекту.

Что же конкретно нужно проверять? Важно выяснить следующие обстоятельства.

1. Предыдущие сделки с данной недвижимостью.

Если объект недвижимости не является новостройкой и с ним в прошлом происходили какие-либо сделки, то следует проверить всю информацию о данных сделках.

2. Кто продает квартиры

Обязательно следует получить информацию о собственниках квартиры и удостовериться в ее истинности. Иначе после заключения сделки может оказаться , что продавец на момент подписания договора купли-продажи не давал себе отчета в своих действиях из-за психических проблем (что подтверждается справкой). Из-за этого сделка будет признана недействительной. Важно отметить , что недееспособным человека объявляет только суд!

Необходимо выяснить, соединен ли продавец с кем-либо узами брака (имеется в виду зарегистрированный брак) на момент заключения сделки, потому что собственность, нажитая в браке, считается общим имуществом супругов, и, покупая недвижимость без согласия супруга вы рискуете быть втянутыми в длительную тяжбу с обделенным мужем или женой продавца.

Если вы заключаете сделку с доверенным лицом ,обязательно убедитесь в подлинности доверенности и проверьте, не отозвана ли она (и жив ли до сих пор выдавший ее). Обязательно уточните полномочия, выданные доверенному лицу (вполне вероятно, что владелец недвижимости дал разрешение только на подписание договора купли-продажи, но в получении денег он должен принимать участие непосредственно).

3. Документы на недвижимость.

Крайне важна форма и наличие документа-основания для возникновения права собственности. За исключением простых вариантов: договоры купли-продажи, мены, дарения - есть более специфические (а это значит, особенно сложные) - договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение. Это обязательно должно быть в законном порядке зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В документы не должно быть подчисток, все исправления должны обязательно официально закрепляться подписями сторон или подписью и печатью нотариуса.

Документы-основания в некоторых случаях включают определенные условия, требующие обязательного исполнение для сторон. Их невыполнение повлечет за собой расторжение сделки. Обратите на это внимание и требуйте подтверждения выполнения обязательств (скажем, в договорах ренты). Обратите внимание также на цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права - они должны совпадать.

На подготовку и прохождение сделки влияют следующие обстоятельства:

1. Наличие ограничений и обременений.

Может оказаться, что недвижимость обременена (например, арестом или залогом). Тогда у сделки есть все шансы развалиться еще на этапе регистрации прав.

2. Данные о площадях квартиры, указанных в различных документах, могут не совпадать

Это обстоятельство весьма сложно для проверки.

Кроме этих обстоятельств, проверка которых трудна для непрофессионала, хотя в принципе возможна, есть определенные пункты, проверить которые необычайно сложно, а скорее всего невозможно (хотя эти случаи попадаются довольно редко). Они рассмотрены ниже.

1. У нотариуса по каким-то причинам может не быть полномочий на подтверждение этих документов. Так что все доверенности , где стоит его подпись, будут недействительны.

2. Если продавец давно находится в разводе после законного брака, в процессе которого была приобретена недвижимость (и скрыл это), то бывший супруг или супруга могут подать в суд на оспаривание своей доли, что приведет к лишним судебным тяжбам.

3. Возможно наличие у продавца внебрачных детей или иных лиц, имеющих права претендовать на продаваемую недвижимость, на долю в наследстве. При совершении подобных сделок обиженный наследник, при наличии свидетельства о праве на наследства, часто преуспевает в том, чтобы отсудить свою долю в наследстве.

Титул собственника

Причин, по котороым может затянуться на годы и годы оформление титула , - сотни. Специалисты по продаже недвижимости не смогут сразу перечислить их все. Зачастую процесс может затянуться более чем на 10 - 15 лет.

В основном, причина задержек заключается в постоянных изменениях, вносимых компанией, отвечающей за строительство. Новые добавления к плану, изменение площади застройки и тому подобные решения совсем не способствуют ускорению процесса.

Принимая подобные решения, компании желают улучшить качество, но результат бывает прямо противоположным - госкомиссия не принимает проект, отличный от первоначального плана. В результате разбирательство затягивается, как это часто бывает в любом государстве мира, по вине чиновничьего аппарата.

30 июля 2004 года в "Официальной газете" Правительства Кипра появился текст закона №229(1)/2004, а 24 марта 2005 года в этом же печатном органе увидел свет текст другого законодательного акта - №29(1)/2005. Но непосредственное влияние эти законы начали оказывать только зимой 2005-2006 года, а бланки вообще появились весной.. Так что именно март-апрель 2006 года стал реальным сроком вступления закона в действие. Сие весьма печально, так как законодательные акты ограничены в сроках действия: прием соответствующих документов от компаний-застройщиков и частных лиц осуществлялся только до 24 сентября 2006 года. Таким образом, застройщики оказались в жестких временных рамках.

До конца сентября каждый покупатель объекта недвижимости мог самостоятельно, абсолютно независимо от застройщика, оформить сертификат, подтверждающий, что объект недвижимости, будь то здание или одна из квартир, в нем расположенных, прошли госкомиссию, и выдано разрешение на их эксплуатацию. Затем приобретатель спокойно может подать документы, чтобы получить титула владельца. Использовать данные правила оформления сертификата, который называется , имеют право следующие категории покупателей:


1. Граждане Кипра и иностранные граждане, легально завладевшие недвижимостью на свободных территориях Кипра и зарегистрировавших свой договор купли-продажи собственности в местном Департаменте регистрации недвижимой собственности (Land Registry Department).

2. Лица, ставшие совладельцами строящейся недвижимости, если договор совместного владения был зарегистрирован в том же регистрационном органе.

3. Компании-застройщики, которые легально ведут свою деятельность на свободных территориях Кипра.

При условии, что разрешение на строительство собственности (Building Permit) получено фирмой-застройщиком до 30 ноября 1990 года, заявление подается в местный муниципалитет (на территории расположения объекта). Если разрешение выдано если после 1 декабря 1990 года, заявление следует подавать т в Градостроительный комитет данного города (Town Planning Authority).

Однако существует некоторое количество исключений: для муниципального округа Paralimni таким рубежом служит другая дата: 2 мая 2003 года, для округа Polis Chrisoshous - 3 февраля 1995 года, для Athienou - 10 августа 2001 года, для Pano Lefkara - 31 октября 2003 года,.

За рассмотрение обращений и выдачу сертификатов будет отвечать комитет, целенаправленно созданный для этого при Министерстве внутренних дел Кипра. Процедура рассмотрения будет занимать до 18 месяцев, однако для физических лиц срок будет сравнительно меньше - 10-12 месяцев. Получив , покупатель должен обратиться в муниципалитет по месту расположения объекта недвижимости. Там ему предстоит оформить еще один документ - Final Certificate of Approval, и только тогда будет возможно получение свидетельства собственника в Департаменте регистрации недвижимой собственности. Это и есть титул собственности, о котором идет речь.

Размер пошлины

Подавая заявление на сертификат приемки объекта государственной комиссией, вы должны будете заплатить пошлину. Ее размер определяется сотрудниками департамента, в который вы обратились, и варьируется от 125 до 1200 фунтов. За подачу заявления на сертификат на квартиру, которая является местом вашего проживания, но титул на которую не получен по вине застройщика, придется заплатить 125 фунтов. Являясь совладельцем здания, где находятся десятки квартир, вы приблизитесь к необходимости заплатить максимальную сумму в 1200 фунтов.

Пакет документов для подачи заявления

При подаче документов вам необходимо приложить следующий набор документов.

1. Копия официального письма (Registered letter) фирме-застройщику. Письмо сообщает о том, что вы независимо от данной фирмы будете подавать документы на получение сертификата приемки государственной комиссией. Этот документ для вас должен написать ваш юрист.

2. Копия вашего договора купли-продажи (True copy + stamps), официально заверенная в Департаменте регистрации недвижимой собственности

3. Копия разрешения на строительство (Copy of Building Permit). Берется у компании-застройщика.

4. Копия плана здания в четырех экземплярах (Building Plan + stamps), которая берется из Департамента регистрации недвижимой собственности.

5. Копия титула земельного участка, на котором располагается ваша недвижимость.

6. Копия плана объекта недвижимости, собственником которой вы являетесь (например, план квартиры) в 2-х экземплярах (Apartment Plan).